Самолёт: №1 по стройке (4,8 млн м²), но 2025-й закрыл убытком 2,3 млрд ₽

Рынок. Российский рынок новостроек прошёл через слом: массовую льготную ипотеку под 8% свернули 1 июля 2024 года, ключевую ставку ЦБ подняли до 21%, рыночные ставки по ипотеке ушли к 30%. Выдача ипотеки за 2024-й рухнула почти на 40%, продажи новостроек за июль 2024 – июнь 2025 упали на 38,7% год к году. Рынок удержали адресные программы — прежде всего семейная ипотека (до 60–75% выдач) — и покупки за свои. Самолёт — крупнейший застройщик страны по объёму текущего строительства: на начало 2025 года ~5,2 млн м², к весне 2026-го ~4,8 млн м², это около 4% рынка многоквартирного жилья РФ. Сам масштаб лидера показывает, насколько раздроблен рынок: даже №1 держит лишь ~4%.

Конкуренты. По выручке Самолёт (366,8 млрд ₽ за 2025) уступает только ПИК (769 млрд ₽). Дальше идут ЛСР (252 млрд ₽) и Эталон (154 млрд ₽); Setl Group годовую отчётность за 2025 ещё не раскрыл. Но картина по прибыли расходится с выручкой кардинально: за 2025 год ПИК — единственный крупный застройщик с большой прибылью (+68,8 млрд ₽), у ЛСР прибыль 10,8 млрд ₽ (но упала в 2,7 раза), а Самолёт и Эталон год закрыли убытком (−2,3 и −22,3 млрд ₽). Высокая ставка бьёт по всем, но по-разному — в зависимости от того, кто и как нагружен долгом.

Сигналы. Парадокс Самолёта: операционно бизнес силён, финансово — под прессом. Выручка за четыре года выросла со 172 млрд ₽ (2022) до 366,8 млрд ₽ (2025), скорр. EBITDA за 2025 — рекордные 125 млрд ₽ (рентабельность 34%). Но чистая прибыль схлопнулась: 26,1 млрд ₽ (2023) → 8,15 млрд ₽ (2024) → убыток 2,29 млрд ₽ (2025). Причина — финансовые расходы: в 1П2025 они достигли 52,3 млрд ₽, сопоставимо со всей EBITDA полугодия. Чистый долг за вычетом эскроу к концу 2025 — 373,3 млрд ₽. В начале 2025-го компания просила господдержку — отказали; Сбер и ВТБ публично заявили о готовности помочь с обслуживанием долга. Был и разовый удар — изъятие ЖК «Квартал Марьино» по иску Генпрокуратуры, без него год вышел бы в небольшой плюс (скорр. чистая прибыль 2,5 млрд ₽).

Найм. Отрасль в кадровом голоде: дефицит в строительстве ВНИИ труда оценивает в 160 тыс. человек, к 2030 году понадобится ещё ~789 тыс. За год зарплаты в стройке выросли в среднем на 40%, у менеджеров проектов в девелопменте — до 50%. Ориентиры hh.ru 2025: руководитель проекта в девелопменте — 150–250 тыс. ₽ (в премиуме до 350 тыс.+), директор по строительству — 150–270 тыс. ₽, ГИП — от 250–450 тыс. ₽, менеджер по продажам новостроек — база ~70 тыс. ₽, но с комиссией в московском премиуме до 380–680 тыс. ₽. Для застройщика-лидера это статья расходов, которая в ближайшие годы будет только дорожать.

Форсайт. Три сценария до 2030. Оптимистичный: ЦБ продолжает снижать ставку, рыночная ипотека возвращается к 12–15%, спрос оживает, Самолёт рефинансирует долг дешевле и конвертирует лидерство по стройке в прибыль. Базовый: ставка снижается медленно, спрос держат семейная ипотека и рассрочки, компания живёт в режиме «EBITDA уходит на проценты», прибыль балансирует около нуля, долг гасится осторожно. Пессимистичный: ставка остаётся высокой дольше, спрос проседает ещё на 20–25%, запуск новых проектов тормозится, с 2027 года возможен дефицит ввода — тогда долговая нагрузка становится критичной, и помощь Сбера/ВТБ из опции превращается в необходимость.

Что с этим делать. Лидерство по квадратным метрам перестало автоматически означать прибыль — главным KPI стала стоимость и структура долга. Самолёту важны три вещи: удлинять и удешевлять долг (доля обеспеченного долга уже выросла до 78%), беречь маржу через эффективность (админрасходы уже срезали до 4% выручки) и не разгонять новые запуски в дорогих деньгах. Инвестору и партнёру смотреть не на рекорды по выручке и объёму, а на динамику чистого корпоративного долга (112,2 млрд ₽ на конец 2025, –21,5 млрд ₽ за год — это первый правильный разворот) и на траекторию ключевой ставки.